/Продолжение/

Рассуждая о сегодняшнем и завтрашнем дне панельных жилых домов в Болгарии, необходимо хорошо знать их прошлое. Дело в том, что массовая застройка этого типа /панельное жилье на сегодняшний день составляет почти треть общего жилого фонда/ была осуществлена в 70-х годах прошлого века. Она была жизненеобходима для решения проблем ускоренной урбанизации страны - жители деревень становились горожана¬ми, тружениками развивающейся масштабной индустрии. Однако, кроме определенных плюсов /высокий темп новостроек/, т.н. “панельки” не бы¬ли лишены неприятных минусов.

Не только предлагаемые в панельных корпусах бытовые условия и их архитектурный облик, но и конструктивные решения того периода сегодня стали объектом серьезного критического анализа. Эксперты единодушны: дома из сборного железобетона необходимо срочно модернизовать с учетом современных социально-эконо¬мических условий, новых стандартов технико-эксплуатационной практики в развитых странах Европейского Союза. Нет, эти дома не такие уж ветхие и небезопасные, они просто несут на себе отпечаток “вчерашнего дня” научно-технического прогресса, культуры быта, - говорят эксперты.

Так появился новый термин “санирование” /оздоровление/. И одновре¬менно с ним - огромное количество предложений, идей, программ и… пес¬симистических прогнозов.

Панельные конструкции стабильны и сейсмостойки, нуждаются только в теплоизоляции наружных стен, ну, кое-где и в уплотнении стыковки панелей. Так рассуждают знатоки другого толка, даже предлагают вари¬анты реконструкции пространства под крышей панельных домов - жильцы будут только рады дополнительной жилплощади.

слабое место этих /панельных/ зданий - связка между конструк¬тивными элементами, а их прочность не всегда гарантирована. Она во многом зависит от профессионализма и добросовестности сварщика, а если к этому добавить и неизбежное воздействие коррозии… Одним сло¬вом, следует начинать с осмотра и объективной /!/ оценки состояния стальных связок в каркасе здания.

Только после вмешательства компетентного сварщика можно приступать к монтажу внешней теплоизоляции, модернизации “внутреннего хозяйства” здания и т. д., а вот надстрой¬ка последнего этажа не рекомендуется.

Так рассуждают, скажем, пессимисты. Хотя они во многом правы: про¬верка реальной несущей способности любого здания - дело непростое, но именно она задает параметры задуманного мероприятия в масштабах всей страны.

Как бы то ни было, тут очевидно без серьезной ресурсной поддержки со стороны государства и муниципалитетов никак не обойтись. При Софий¬ском муниципалитете даже поспешили создать Центр “Новый дом”, в кото¬ром разрабатывают программу, правила финансирования и обязательного участия собственников жилья в нем. Желающих, по идее, должно быть нема¬ло: по данным статистики, в болгарской столице старенький жилой фонд /новые фешенебельные дома - это “другая опера”!/ насчитывает около 500 000 квартир, из них почти 40 % - в панельных домах, «в них проживают более 700 000 человек.

Однако скептики утверждают: рановато предлагать цены на санирование панельных квартир. Прежде всего, необходимо осуществить всеобщую и доскональную паспортизацию наличного жилищного фонда. Экспертиза должна дать объективную картину состояния конструкции, интерьера, санитарно-технической системы и прочих характеристик каждого жилого здания в стране и затем уже рекомендовать меры по оздоровлению, аргументировать затраты на нее, сроки реализации и т.д.

Не менее важной предпосылкой проведения паспортизации зданий в стране является серьезное изменение существующих юридических норм, разработка ряда новых законов и административных распоряжений в сфере недвижимости и взаимоотношений между собственниками в жилищном кооперативе, а также их отношений с государственной и муниципальной администраци¬ей. На данный момент в этом направлении “работает” только давно устаревший Закон о т.н. «этажной собственности”.

И еще одно предложение экспертов: в достижении целей, намеченных недавно принятой Национальной жилищной стратегией, следовало бы делать упор на новую систему кредитования, поощряя сбережения населения. Идея по существу не новая, вопреки некоторым недостаткам в близком прошлом она давала в Болгарии определенные результаты; в наши дни эта систе¬ма самофинансирования жилищного строительства при активной поддержке банковского кредитования применяется в Германии и Австрии, успешные шаги в этом направлении делаются в Словении, России, Венгрии, Чехии и даже в Китае.

Обсуждая тему “Старые дома - новая жизнь”, эксперты напоминают, что число людей без “крыши над головой” не сокращается, а между тем количество необитаемых жилых помещений в стране возросло за последние 5 лет на 13-14% от общего жилого фонда. Вот на что следовало бы направить ресурсы /хотя и ограниченные/ муниципалитетов, для того, чтобы решить проблемы людей без жилья, предлагают экономисты, социологи и, конечно, политики.

Идут споры и поиски ответа на вопрос: с чего же начинать оздоровление жилых домов? Многие подчеркивают, что проблема затрагивает жизненные интересы огром¬ных слоев населения, и тут все должно быть всесторонне обдумано, тщательно спланировано. Большие надежды возлагаются на содействие, которое на¬мерена оказать Программа ООН по развитию.
И еще одна деталь: постоянно проживающие иностранцы в Болгарии - это зачастую одна из двух “половинок в смешанных браках, а многие из этих семьей давно обзавелись собственным жильем и, по большей части, в панельных зданиях. Так что ажиотаж вокруг модернизации жилищной заст¬ройки городов касается и их.

Следует иметь в виду и следующее. Вместе с реализацией проекта по оздоровлению отдельно взятого жилого кооператива значительно возраста¬ет цена его апартаментов на рынке недвижимости, увеличивается однако и размер их налоговой оценки. Преодолеть эти финансовые неприятности можно только при условии, что все обитатели-собственники жилого дома выражают свое общее согласие получить /после надлежащего энергетичес¬кого аудита, т.е. «обследования"/ благоприятный энергетический сертифи¬кат. Имея в виду все эти нормативные требования, их довольно сложное переплетение и непонятность для населения, искушенные специалисты в этой области не стесняются заявить, что многое из задуманного еще на дол¬гие годы ограничится лишь благими пожеланиями.

Как бы опровергая пессимизм не только экспертов, но и преобладаю¬щей части жильцов в частно-кооперативных домах, государственная администрация уже приступает к реализации недавно принятой правительством Национальной программы по обновлению жилого фонда. Она рассчитана на период с 2005 по 2020 г.г. и ставит перед собой весьма внушительную цель: обеспечить теплоизоляцию и новые санитарно-технические инсталляции в...680 000 жилищах в городах страны!

Похоже, найден приемлемый ответ на основополагающий во всех мероприятиях подобного рода вопрос: кто даст деньги? Как проинформиро¬вала недавно замминистра по региональному развитию Петя Герганова, государство намерено выделить на это дело субсидию в размере до 830 млн. лв., и эти средства предназначаются на возмещение до 20% от расходов граждан на ремонт жилища в панельном доме.

Создание специализированного государственного фонда “Энергетическая эффектив¬ность”, который уже располагает ресурсом в 10 млн. долларов, тоже го¬ворит о серьезности намерений в этом направлении. Обещанное содейст¬вие со стороны Всемирного банка и Глобального Экологического фонда также внушает оптимизм. Кстати, для старта кампании по энергетической сертификации в общественном секторе уже разработано около 90 конкретных проектов - это здания школ, больниц и культурных институтов в Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе, на “оздоровление” которых в течение следующих двух лет государственный бюджет намерен выделить 13 млн. лв.

Безвозмездное финансирование со стороны Европейского банка реконструкции и развития в размере до 10 млн. евро также поспособствует успешному началу мероприятия. Конечно, обитателям собственных апарта¬ментов придется принять участие в финансировании “санации”, получив на льготных условиях займы по специальным кредитным линиям Европейского банка.

И все-таки аналитики убеждены, что успеху, точнее - быстрому дости¬жению грандиозной задачи модернизировать полностью жилой фонд Болгарии - помешают два объективных фактора. Это, во-первых, все еще низкий жизненный стандарт, существенное отставание уровня реальных доходов на¬селения по сравнению со странами Европейского Союза. И, во-вторых - чрез¬мерная /может быть необходимая/ жесткость “правил игры”: для получения обещанной государством субсидии на санирование данного жилищного кооператива абсолютно всех его жильцов-сособственников необходимо объединить в монолитное содружество со статусом и обязанностями юриди¬ческого лица. Вы представляете себе, спрашивают социологи, что это зна¬чит на уровне сегодняшней повседневности, в которой у рядового обывате¬ля /не говоря о пенсионерах!/ так много и других “головных болей”, а вы ему предлагаете еще одну?

Похоже, социально-психологический барьер окажется серьезным препят¬ствием по пути к европейской интеграции… панельной застройки болгарских городов. Велика вероятность, что сентенция “Мой дом - моя крепость!”, о которой мы вспомнили в начале, многими будет восприниматься чересчур буквально.

Ну, а если порассуждать чуточку философски, можно вспомнить также, что из всех строений, воздвигнутых нашими человеческими руками, на вечность могли бы претендовать не очень-то многие: египетские пирамиды, Коллизеум в Вечном Городе, руины Парфенона в Афинах и… обчелся! Так не будем же слишком переживать за будущее нашего жилья в стареньких домах и панельных многоэтажках, с которыми связаны не только наши быто¬вые неприятности, но и много из приятного в жизни любой семьи.

Ведь мы-то знаем, что не красна изба углами, а пирогами…