В ценностной системе современного болгарина очень важное место занимают такие житейские радости, как уютный дом для семьи, красивая дача в подножьи горы или на морском берегу, служебный офис, обеспечивающий успешный бизнес. Для достижения этих целей на рынке недвижимости необходимо присутствие доверия между его участниками и качество, стабильность предлагаемых сделок. Вот почему надо создавать деловую атмосферу для прямых контактов между банковским кредитованием, проектированием, строительством и клиентами-покупателями недвижимости. Необходимы также реальные индикаторы предложения и спроса на рынке недвижимости в стране, ими уже стали специализированные биржи такого типа во всех развитых странах.

Рассуждения эти, не согласиться с которыми невозможно, принадлежат... выпускнице одного из московских технических машиностроительных вузов Наталье Ивановне Бондаренко. А поделилась она ими в Софии, на инвестиционно - строительной бирже, проходившей недавно в Национальном дворце культуры /НДК/ под названием “Две стрехи” /”Два навеса дома”/. И организатором этого мероприятия была именно инженер Наталья Бондаренко, точнее - две ее фирмы: “Арх Медия” и известная более 10 лет в Болгарии «Атлас стил”.

Незатухающий бум на рынке недвижимости в стране стал стимулятором бизнес-инициативности многих предпринимателей, деятелей банковского кредитования, проектировщиков, строителей и дистрибуторов в продаже-купле новых и старых домов с квартирами, служебными офисами, а также участниками под строительство коммунально-бытовых и промышленных объектов. Достаточно только сказать, что на апрель с.г. на сайте Национальной сети недвижимости в Болгарии было зарегистрировано более 55 380 бизнес-предложений, около 435 000 посетителей и свыше 1480 фирм, начиная от брокеров, строителей и инвесторов, банков, страховых обществ,  кончая многочисленными покупателями и съемщиками в стране и заграницей. По сравнению с 2003/04 гг. эти цифры не идут ни в какое сравнение, темпы роста удивительные.

Невероятное оживление рынка недвижимости в стране и, вместе с тем, почти безудержный рост цен на нее - это, похоже, один из парадоксов предложения и спроса на дорогостоящий “товар”.

Было бы ошибочным считать, что данное явление стало символом формирующихся рыночных отношений только в Болгарии. Журнал “София плюс”, ссылаясь на иностранные информационные источники, подчеркивает, что не всегда экономически обоснованное повышение цен на недвижимость уже наблюдается и в странах Евросоюза. По словам вице-президента Европейского Центрального банка господина Лукаса Парадемоса, в последнее время в еврозоне замечаются определенные индикации риска для ценовой стабильности на среднесрочную перспективу. Быстро увеличивается опасность инфляции, хотя до т.н. инфляционного натиска еще далеко.

Вместе с тем, на рынке недвижимости /не только в Болгарии/ все чаще комментируется вероятность проявления нежелательных последствий от явления, известного как “лопнувший ценовой шар”. Иными словами, на данный момент неистовое увеличение цен на недвижимость вдруг резко останавливается, «товар” быстро начинает дешеветь и вложившим в него особо крупные инвестиции никак не спастись от огромных потерь.

Похоже, на динамику рынка недвижимости в Болгарии прогнозы пессимистического толка пока не влияют; цены на новые апартаменты, например, в 2004 г. возросли в среднем на 47 % Объяснение простое - за последние 4 года в строительном секторе национальной экономики наблюдается среднегодовое увеличение инвестиционного капитала более чем на 43 %. По существу,  это - один из самых быстро разрастающихся “сейфов” для долгосрочных активов бизнеса.

Конечно, спрос на болгарскую недвижимость с подчеркнутой активной заинтересованностью иностранных покупателей трудно сравнить с  реальными темпами экономического роста вообще. Корректным было бы сравнивать по показателю “удельный вес инвестированных в недвижимость финансовых потоков в общем объеме инвестиций в стране”. Так вот, в минувшем 2004 г. он превысил
11%,а еще более убедительней звучат цифры: в 2001 г. вложенные в недвижимость заграничные деньги измерялись в 14 млн. евро, а к концу 2004 г. они превысили почти 200 млн. евро!

Так что же покупают иностранцы в Болгарии, думая, прежде всего,  об инвестиционном предназначении своего капитала?

Как ни странно, по анализам специализированного агентства “Форос”, ведущее место занимают дешевые сельскохозяйственные участки /из-за них недавно разгорелись дискуссии, приняты были даже соответствующие поправки к закону!/. Их на полном законном основании могут уже сейчас приобретать все, кто выразили желание стать гражданами страны /в известном селе Шипка, например,  давно проживают японцы/, или же сменить предназначение участка. Таких сделок в 2004 г. было около 46000, покупатели приобрели в общей сложности более 470 000 декаров. Затем идут новые апартаменты, дома и дачи в туристических регионах, на третьем месте - административные здания с офисами, торговые площади. А болгары, проживающие за границей, массово скупают апартаменты в городах, все с той же, инвестиционной целью. Только за 2004 г. они успели вложить в этот бизнес более 850 млн. левов.

Еще один парадокс - конъюктюрное движение вверх цен на недвижимость в стране. Примеры - на каждом шагу.  Объявили начало реализации проекта по строительству нового моста на Дунае в районе города Видина, и квадратный метр нового жилья, тут сразу подорожал в 2-3 раза! На черноморском курорте “Солнечный берег” инвесторы предложили покупателям новые отели типа композиции из жилищных апартаментов, и на них спрос не уменьшается. Цены стали быстро расти, тут же, как и в других курортных зонах, началось массовое строительство ваканционных /для проведения отпуска/ поселков. Расчет у них несложный – курортникам предоставляются условия для отдыха в дни летнего или зимнего сезона, а в остальное время года получаем доход от съемщиков. С желающих купить недвижимость такого “смешанного” типа брокеры уже требуют от 450 до 600 евро за кв.м. И обещают быструю отдачу инвестиции. Стремление к высокой прибыльности капитала, на котором, как грибы после дождя, растут новые жилищные и административные бизнес-центры в курортных районах и у более крупных городах, страны зиждится еще на одном парадоксе. Подписание договора о вступление страны в Европейский союз стало новой, своеобразной „точкой отсчета” в табеле цен на болгарском рынке недвижимости. Тут сравнимость, конечно, почти лишена логики - ведь в цену нового офиса, например, обязательно включена и... благоустроенность инфраструктуры данного бизнес-квартала. И все же, болгарским ценам  еще далеко до европейских, считают некоторые эксперты. По их мнению, если выстроить ряд из 28 европейских стран по показателю “цены на недвижимость в столичном  городе”, София займет 27-е место, на 28-м – Белград. В остальных европейских сторицах, за исключением, может быть, Варшавы, цены превышают софийские как минимум в два раза. Конечно, анализы подобного типа характеризуются недолговечностью и резким изменением выводов.
Так или иначе, не стоит удивляться прогнозам на текущий, 2005 год, вещающий увеличение цен на новые апартаменты в Болгарии в среднем на 10 %. Да, это уже не те 47 %, о которых шла речь в начале нашего обзора, но все-таки цены будут расти, и не только на новое жилье.

Кстати, намечается еще один парадокс в купле-продаже недвижимости в Болгарии. В этом процессе набирает темп и масштабы участие муниципалитетов. Им, вероятно, гораздо выгоднее /хотя бы на данный момент/ продать свою недвижимость подоспевшему вовремя инвестору, нежели заниматься сложными архитектурно-строительными проблемами.

Очевидно, парадоксальным тут окажется противостояние двух, правильных решений в духе демократических перемен. С одной стороны, развивается и крепнет самоуправление муниципальных административных регионов, которым неравно предоставили новые права на собственность, на земельные участки, включая и курортные зоны. А с другой стороны - быстрая “распродажа” этой собственности не всегда сочетается с жизненными интересами регионов, она, прежде всего, на руку инициативному бизнесмену, для которого последующее быстрое повышение цены на его недвижимость - не проблема...

Недавно стало известно, что болгарское Министерство обороны  реализовало удачную сделку по продаже иностранной фирме “Сидон” крупного земельного участка центральной части Софии. Мы построим на этом месте один из самых красивых и удобных жилищных комплексов в вашей столице, успокаивали инвесторы кое-кого из пытавшихся возразить по поводу этой сделки. А инвесторы добавляли, что ничего плохого нет в том, что они рассчитывают на гарантированную и быструю окупаемость и дальнейшую прибыльность своей инвестиции. Ведь бизнес означает именно это - деньги, вложенные в дело, от которого следовало бы получить деньги в увеличенном размере. И на новое дело тоже.

Комментарии - за болгарскими инвесторами.