Продавать земельные участки в Болгарии иностранцам или не продавать?
А кому из них? Когда и на каких условиях?

Эмоциональная общественная дискуссия на эту тему быстро затихла после того, как болгарский парламент недавно принял важные поправки Конституции страны. И как ни странно, все «за» и «против» мирно объеди­нились вокруг очевидного и бесспорного решения вопроса. Ведь споря­щие как бы забыли, что земельные участки фактически давно и очень ощутимо присутствуют на национальном рынке недвижимости. Да, зарегис­трировав в Болгарии местное корпоративное лицо, любой иностранец может покупать все недвижимое и движимое, включая также земельные участки - кроме сельскохозяйственных! И именно из-за них, похоже, был весь «сыр-бор».  Однако, согласно правилам Евросоюза, гражданин любой страны альян­са - это потенциальный покупатель любых земельных участков на всей интегрированной территории ЕС. А для всех прочих иностранных клиентов купля-продажа будет также возможна (после 2014 года по новому закону) по договоренности между Болгарией и конкретным государством.

Между тем, по мнению наблюдателей, решение проблемы с продажей бол­гарской земли иностранцам - это не событие, заслуживающее такого бур­ного накала страстей. Гораздо большего внимания заслуживало то, что упо­мянутые поправки болгарской Конституции узаконили трансфер части на­ционального суверенитета во «владение» административно-правовых инсти­тутов Евросоюза. Бесплатного обеда, как известно, не бывает, т.е. преимущества евроинтеграции требуют определенной цены, а в ней доля предполагаемого «нашествия» желающих хапнуть плодородной пахотной болгарской земли, не такая уж устрашающая.

А вот состояние рынка недвижимости в стране, его тенденции и проб­лемы - это тема, имеющая совсем реальные экономические параметры и непосредственное отношение к формированию благоприятного бизнес-кли­мата. И хорошо, что в Болгарии такой рынок не только существует - он набирает высокие темпы, а это говорит, прежде всего, о наличии ин­весторов /местных и иностранных/, желающих вложить свой капитал в оживление экономики страны.

Впрочем, то, что на недавно проходившем в Софии Экономическом фо­руме стран Юго-Восточной Европы обсуждались именно проблемы бизнеса в сфере недвижимости - факт неслучайный. Наблюдаемый бум спроса и предложения объясняется не только наличием инвестиционных проектов, но и условиям свободного передвижения капитала и человеческих ресурсов в этом регионе, да и в современном мире. Подчеркивая значение этого фактора, один из авторитетных участников форума, шеф Агентства по недвижимости «Явлена”- Страхил Иванов сетовал на то, что в Болгарии все еще нет единой информационной системы, дающей точное представление о состоянии и динамике этого рынка. Этим объясняется определенный paзнобой в данных о спросе и предложении, ценах, количестве сделок и т. д.  И все же, по оценке Страхила Иванова, в минувшем 2004 г. число сде­лок возросло более чем в 3 раза по сравнению с 1998 г., а общий го­довой оборот на рынке недвижимости уже превысил 6,6 млрд. лв.
Любопытна также информация, которую предоставляет популярный болгарский журнал «Индекс имоти»: в 2004 г. ожидаемые финансовые из­мерения сделок, например, на территории черноморской красавицы Варны превысят сумму в 1,06 млрд. евро, в Софии - 1,39 млрд., в Бургасе - число 0,76 млрд., в Пловдиве - 0,66 млрд. евро и т.д. А общее число сделок в 2004 г.,
вероятно, превысит цифру 194 000, объемы инвестированных капиталов в недвижимость будут не менее 1 млрд. евро.

Кто и что покупает на болгарском рынке недвижимости?

Отвечая на эти вопросы, брокеры и дистрибуторы сосредотачивают суть своих анализов и прогнозов на «заграничном присутствии». И вот в чем они единодушны: бум спроса на недвижимость, утверждает журнал «Экономика», определяется, в основном, возросшим интересом британцев и ирландцев.  Конечно, покупают также российские бизнесмены, японцы, французы, но участие граждан Великобритании в небывалом оживлении болгарского рынка недвижимости поистине невероятно! При этом, как утверждают брокеры /эксперты агентства по продаже зданий, земельных участков и т.д./, ошибоч­ным является утверждение, что среди них преобладают пенсионеры. Нао­борот, это преимущественно люди зрелого возраста, для которых инвести­ция имеет несколько конкретных целей. Во-первых, это собственность на земельные участки с последующим строительством отелей, дачных или ку­рортных комплексов. Во-вторых, это приобретение старых деревенских домов с двором в районах с хорошими экологическими характеристика­ми или с перспективами на развитие туризма, которые можно выгодно перепродать. И, наконец, покупка готовых апартаментов на Черноморском по­бережье или в горных курортах типа Пампорово или Банско, в которых семья и друзья покупателя проводят свой летний отдых, а в остальное время сдают под аренду.

Казалось бы, тут нечего возразить. Но вот беда – безоглядное строительное наступление новых собственников привело к неожиданному результату. Амбиции не только английских профессионалов в рекламе и дистрибуции стали предметом недавно опубликованной в российской газете «Ведомости” статьи. Настоящим хитом стали дома в таких селах Бургасского региона, как Брястовец, Царево, Ясна поляна, Фазаново и др. /все они в районах живописных городков Несебыр, Поморие и Созополь. Домики, построенные в середине прошлого века, можно приобрести за цену от 10 000 до 25 000 евро. Большой спрос также на участки под строительство в дачных зонах Варны и Винилы, пока по цене до 15 евро за кв. м. А в селах курортных регионов Банско и Гоце Делчев покупают охотно новые дома /в старинном стиле!/ по цене до 300-400 евро за кв.м.

Очевидно, установить какую-либо закономерность в динамике цен - дело безнадежное, рынок на то и есть рынок! Но коль речь пошла о ценах и прибылях /для продавцов и для покупателей!/ на рынке недвижимости, радужные мысли отступают место некоторым обоснованным беспокойствам и пессимистическим прогнозам. Дело в том, что по законам рыночного хозяйства любой спрос на товар обычно стимулирует движение цен по восхо­дящей. И если для состоятельного британца, шотландца или ирландца, по словам журнала «Observer», Болгария - это рай для желающих приобрести дешевый апартамент на берегу бархатного пляжа и пить дешевое пиво, то для не очень богатого болгарского /и не только болгарского/ граж­данина или предпринимателя темпы подорожания цен на самом деле внуша­ют мрачные мысли.

Неудержимо растут цены на жилье, торгово-административные офисы и участки под строительство в Софии и во всех крупных городах страны. В начале 2005 г. болгарская газета «Капитал» предупредила: спекулятивный пузырь на рынке недвижимости может скоро лопнуть! Управление цен на недвижимость в Болгарии с ценами в Праге и Будапеште - это полный абсурд! Расчет на то, что после вступ­ления Болгарии в ЕС европейские бизнесмены и дистрибуторы станут на­расхват покупать недвижимость в болгарских городах и селах по «евро­пейским» ценам, явно нереалистичен. Уровень инфраструктуры, очевидно, не тот, а ведь именно он во многом определят качество «недвижимого” Однако, вопреки логике, цены на болгарском рынке растут без устали, и эксперты предупреждают, что даже для состоятельных туристов из страны Альбиона Греция, Испания или Хорватия могут стать более привлекательными на предмет покупки участка, домика или фешенебельного апартамента. Знающие люди подают еще кое-какие тревожные сигналы, и присоеди­ниться к ним - это вовсе не означает охать, очернить сей, очевидно, процветающий бизнес в Болгарии. Ведь беда в том, что он как бы впитал в себя часть реально существующих негативных явлений в деловой и общест­венной жизни страны. Так, например, те же английские брокеры, которые с размахом рекламируют среди своих сограждан соблазны инвестирования в болгарскую недвижимость, предупреждают:  будьте осторожны. Спешка в оформ­лении сделки чревата, мягко говоря, неприятностями, «бумаги» могут оказаться юридически несостоятельными. Или в реестре участков вашей дачной или курортной зоны всплывут с роковым запозданием неточности, закон-то о территориальном устройстве все еще не принят! Или же сделка почему-то затянулась на месяцы и даже на год, а тут без намека на коррумпированность кое-каких чиновников не обойтись. И так далее. Ведь „не обманешь - не продашь!” - аксиома интернациональная.
Похоже, радости и заботы болгарского рынка недвижимости тесно переплетаются с развитием национальной туристической индустрии. Синее небо, бархатные пляжи, горный воздух и красивый ландшафт делают свое дело. Оказывается, совсем не плохо иметь свой «уголок» или прибыльный бизнес с недвижимостью в солнечной Болгарии. А тут еще и новость пос­ледних дней: государственная администрация страны в области культуры и туризма объединилась!? Многих сия странная державная структура смутила, даже испугала: а что, если «продуктом» реформы окажется не культура и не туризм, а ... модерновый культуризм?!

Однако, посмотрев трезво на слияние болгарской культуры с туристическим бизнесом в контексте обсуждаемого нами рынка недвижимости, на ум приходит знакомая всем дилемма: «Быть или иметь?». На данный момент в Болгарии превалирует маня­щее «иметь». Иметь побольше от туризма, от недвижимости, от любого рынка, вплоть до «товаров культуры». Ну, а, поимев достаточно, глядь! - можно подумать и над альтернативой «быть», практически невозможной без истинной культуры.

А с ней и на рынке недвижимости, может быть, все будет по-иному…